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房價的快速上漲不僅僅出現在京滬廣深,重慶、杭州、廈門等熱點城市在過去的十年間也經歷瞭同樣的過程。根據中指院的統計,截至今年11月,廈門住宅成交均價已經達到14696元/平方米,較2004年時的3768元/平方米上漲瞭290%。福州盡管前11月的均價回落至萬元以下,但是由於十年前的基數隻有2463元/平方米,累計仍上漲瞭294%。天津、重慶、成都、武漢、青島等城市十年房價漲幅約200%,而杭州、南京、寧波等城市的漲幅更是在250%以上。
在地產圈子裡,人們常常把過去的十年稱為房地產發展的"黃金十年"。在這十年間,以一線城市為首的房價一路上漲,地產行業迅速繁榮。盡管自2010年開始調控升級,但這十年的黃金期似乎並未就此終結。在資金及需求的推動下,近幾年的房價上漲勢頭仍在繼續。
"熱點城市房價在未來仍將上漲,很難期待限購限貸政策放松,現有的行政化調控手段也很難在短期內退出,不同城市的政策取向會繼續差別化。"中指院分析師直言,一線城市和熱點二線城市供不應求的壓力仍很大,雖然2013年新開工項目將增加2014年供應,但高地價使得當地房價上漲壓力依然突出,政策有加碼可能。
從過去的十年來看,以一線城市為首,房地產經歷瞭全面"普漲"。中國指數研究院數據顯示,在過去的十年時間內,北京、上海、廣州、深圳四大一線城市的商品住宅成交均價累計上漲瞭238.9%。其中,北京的商品住宅成交均價從2004年的4747元/平方米,上漲到今年11月的18290元/平方米,漲幅達到285%,是四個城市中漲幅最大的。上海、廣州、深圳十年間的均價則分別上漲瞭184%、225%和263%。
今年以來,無論是地產大佬還是行業專傢,都紛紛表示房地產十年黃金發展期已經過去。揮別"黃金期",接下來的十年是否將成為"白銀期"?全國房價"普漲"勢頭是否會終結?隨著房地產調控建立長效化機制,業內認為,房價繼續全面上漲的動能已經削弱,明年樓市銷量增速將弱於今年,城市間將更為分化。
"這僅僅是住宅成交的均價,一線城市市區房價的漲幅還要遠遠大於這個數字。"一位房地產業內人士直言。以北京北四環五道口區域的房價為例,在今年年初,曾有中介掛出瞭每平方米10萬元的報價,一度激起市場熱議。如今該樓盤的平均報價基本維持在7萬元/平方米左右。相比之下,2009年該樓盤開盤時,平均售價僅在2.2萬元/平方米上下。
十年間的"普漲"
近期華遠集團董事長任志強再次拋出瞭房價"上漲論",認為明年房價仍會保持上漲態勢,特別是買房限購、買車搖號的城市,房價還會全面上漲。
"普漲"動力不足
自2010年以來,我國房地產市場調控不斷升級。今年年初,"國五條"及各地細則出臺,繼續堅持調控不動搖,"有保有壓"的方向明確。盡管調控升級,但中指院百城價格指數環比仍連續18個月上漲,今年以來累計上漲10.74%,同比則連續12個月上漲,漲幅擴大至10.98%。
在經歷全行業快速擴張後,我國已經誕生瞭一批大型房企。"萬科從2008年的470多億元到2010年突破千億元,共用瞭兩年時間;而碧桂園從2012年銷售額470多億元到2013年破千億,隻花瞭一年的時間。"一位房地產業內人士感嘆,在新的市場形勢下,隻要構建獨特的產品、市場體系,把握市場調整期機遇,房企的業績會爆發式增長。
成交再創新高
內容來自sina新聞
中指院最新報告顯示,今年重點城市住宅成交量同比增長16%,總量為近四年同期最高。同時,重點城市新批上市面積總量同比增長15%,也創下近四年最高。即使在11月季節性低點,多數城市供應量仍在高位。從全國來看,今年的商品房銷售面積和銷售額增速均明顯好於去年,規模已創歷史新高。
從一線城市的房價變化來看,2005年、2007年及2010年都是房價出現明顯上漲的年份。以北京市為例,2005年北京市商品住宅成交均價為6162元/平方米,同比增長瞭19.7%。2007年成交均價則一舉突破瞭萬元大關,達到10661元/平方米,同卑南鄉二胎代償比增幅高達44.6%。2010年伴隨著調控升級,北京市的商品住宅成交均價達到17151元/平方米,同比漲幅為29.7%。相比之下,其他年份北京市的均價漲幅基本保持在10%左右。
統計顯示,今年銷售額超過千億元的房企規模進一步擴展至7傢,除瞭萬科、保利、中海、綠地外,恒大、碧桂園、萬達等公司都將突破千億元銷售大關。
"標桿房企能夠在今年取得這麼好的銷售成績,一方面是聚焦主流客戶需求,優化瞭剛需、改善型產品結構;另一方面是因為這些企業把握瞭一二線市場快速增長的機遇。"中指院分析師表示。
今年前11月,十大代表性企業累計拿地金額共3086億元,同比增長瞭87%,比去年全年水平高出31%。"拿地與新開工的時間差一般是六到十二個月,從2012年四季度土地市場明顯回暖到今年,這些供地將在2014年陸續開工。"上述地產人士指出,明年房地產新開工面積還會繼續增長,市場供應量將會提升。
在我國為應對經濟變化而出臺的各項宏觀政策中,房地產政策一直是其中重要組成部分。伴隨著房價的波動上漲,政策也幾經變化調整。2013年房地產市場整體向好,但房價已由"普漲時代"進入"分化時代",進一步促使調控政策的差異化。
今年下半年以來,房地產政策在趨於長效化的同時,各地的政策取向已有所不同。北京、上海等熱點城市陸續出臺措施平抑房價上漲預期,而溫州、蕪湖等市場持續低迷的城市,則在不突破調控底線的前提下,微調當地調控政策以促進需求釋放。
揮別 黃金十年 全國房價 普漲動能漸弱
業內人士認為,在宏觀經濟和貨幣信貸房屋2胎設定平穩增長、房地產調控政策整體平穩的背景下,2014年全國房地產市場將呈現"銷售量價繼續增長但增速放慢,投資新開工增長平穩"的特點。預計2014年全國商品房銷售面積增幅將明顯低於今年。同時,市場慣性將使得明年上半年同比增速相對較高,但下半年將有所回落。
新聞來源http://qd.house.sina.com.cn/news/2013-12-24/08032550004.shtml
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